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Betriebsübergang durch Grundstückskauf?
16.11.2012. Ist die Übernahme wirtschaftlich "interessanter" Teile eines Unternehmens als ein "Betriebsübergang" im Sinne von § 613a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) anzusehen, wird der Erwerber kraft Gesetzes zum Arbeitgeber derjenigen Arbeitnehmer, die dem übernommenen Betrieb oder Betriebsteil zuzuordnen sind.
Dadurch wird der Bestand von Arbeitsverhältnissen geschützt, gleichzeitig aber wird der Geldbeutel des Erwerers belastet. Denn die lukrativen "Assets" eines Unternehmens zu kaufen ist eine Sache. Eine ganz andere Sache ist es, die "daran hängende" komplette Belegschaft mitsamt den bestehenden Arbeitsverhältnissen übernehmen zu müssen.
Es ist daher oft streitig, ob der Kauf bestimmter Vermögensgegenstände zu einem Betriebsübergang führt oder nicht. In einem gestern ergangenen Urteil hat das Bundesarbeitsgericht (BAG) entschieden, dass der Erwerb eines Hausgrundstücks nicht dazu führt, dass die Arbeitsverhältnisse der Angestellten der Hausverwaltungsfirma per Betriebsübergang auf den Käufer des verwalteten Grundstücks übergehen: BAG, Urteil vom 15.11.2012, 8 AZR 683/11 (BAG-Pressemitteilung Nr.80/12 vom 15.11.2012)
- Führt der Erwerb eines Grundstücks zum Betriebsübergang der Hausverwaltung?
- Der Fall des BAG: Angestellter einer Hausverwaltungsfirma verliert seine Stelle, nachdem sein Arbeitgeber die Verwaltung eines Hausgrundstücks dem neuen Grundstückseigentümer überlassen muss
- BAG: Die Arbeitsverhältnisse von Hausverwaltern gehen nicht per Betriebsübergang von der Hausverwaltungsfirma auf den Käufer des verwalteten Grundstücks über
Führt der Erwerb eines Grundstücks zum Betriebsübergang der Hausverwaltung?
Ein Betriebsübergang im Sinne von § 613a BGB liegt dann vor, wenn eine "wirtschaftliche Einheit" auf einen neuen Inhaber übertragen wird. Eine "wirtschaftliche Einheit" wiederum ist eine Gesamtheit von sachlichen Betriebsmitteln, Kundenbeziehungen, betrieblichem "Know How" und einem nach Zahl und Sachkunde wesentlichem Teil der Belegschaft.
Diese "wirtschaftliche Einheit" muss vor der Übertragung an einen Erwerber als abgrenzbares Gebilde bestanden haben, und der Erwerber muss die wirtschaftliche Einheit auch fortführen, d.h. als "identische Einheit" bewahren. Hier kommt es vor allem darauf an, ob die betrieblichen Tätigkeiten vor und nach dem Übergang "ähnlich" sind: Werden die Arbeiten vor und nach dem Übergang in einer ähnlichen Weise fortgeführt bzw. sind Betriebsmethoden und Arbeitsorganisation im Wesentlichen gleich geblieben?
An dieser Stelle hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) Anfang 2009 zugunsten der Arbeitnehmerseite klargestellt, dass die organisatorische Zuordnung von übernommenen Arbeitnehmerteams zu neuen Abteilungen im aufnehmenden Betrieb einen Betriebsteilübergang nicht in allen Fällen ausschließt (EuGH, Urteil vom 12.02.2009, Rs. C-466/07 - Klarenberg, wir berichteten in: Arbeitsrecht aktuell: 09/034 Betriebsteilübergang auch bei Verlust der organisatorischen Selbständigkeit).
Die Klarenberg-Entscheidung hat zur Folge, dass in Zukunft mehr Fälle als ein Betriebsübergang zu bewerten sind als das vorher der Fall war. Denn mit dem bloßen "Um-Etikettieren" eines erworbenen Betriebsteils kann der "Asset"-Erwerber die Rechtsfolgen des § 613a BGB nicht (mehr) umgehen.
Aber führt das auch dazu, dass eine Grundstücksveräußerung künftig als Betriebsübergang der Hausverwaltungstätigkeiten anzusehen ist? Das BAG meint in einer Entscheidung vom gestrigen Tage "nein": Der Erwerb eines Grundstücks ist auch künftig nicht als Betriebsübergang anzusehen.
Der Fall des BAG: Angestellter einer Hausverwaltungsfirma verliert seine Stelle, nachdem sein Arbeitgeber die Verwaltung eines Hausgrundstücks dem neuen Grundstückseigentümer überlassen muss
Im Streitfall ging es um einen technisch-kaufmännischen Sachbearbeiter, der bei einer Hausverwaltungsfirma beschäftigt war. Einziger Geschäftsgegenstand der Verwaltungsfirma war die Verwaltung eines Büro- und Geschäftshauses in Magdeburg, das der Verwaltungsfirma auch gehörte. Hauptmieterin des Büro- und Geschäftshauses war die Stadt Magdeburg.
Im Jahr 2010 erwarb die Stadt Magdeburg die Immobilie und ließ sie ab diesem Zeitpunkt von der städtischen Liegenschaftsverwaltung betreuen. Da die Verwaltungsfirma keine anderen Grundstücke besaß und auch keine anderen Grundstücke verwaltete, wurde sie nach der Veräußerung des Grundstücks liquidiert.
Der Sachbearbeiter war der Ansicht, dass sein Arbeitsverhältnis im Wege eines Betriebsübergangs auf die Stadt Magdeburg übergegangen sei. Er klagte daher auf Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis mit der Stadt als neuem Arbeitgeber fortbestand. Damit hatte er vor dem Arbeitsgericht Magdeburg Erfolg (Urteil vom 02.11.2010, 9 Ca 278/10). Und auch das für die Berufung zuständige Landesarbeitsgericht (LAG) Sachsen-Anhalt entschied zugunsten des Arbeitnehmers (LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 20.07.2011, 4 Sa 442/10).
Dabei meinte das LAG, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BAG kein Betriebsübergang vorlag, weil die gewerbliche Tätigkeit der Vermietung und Hausverwaltung ja nicht auf die Stadt übertragen worden war. Die Stadt verwaltete die gekaufte Immobilie nur als Eigentümerin und hatte nicht vor, sich am Markt durch die Vermietung von Büroräumen zu betätigen. Und die Veräußerung eines Grundstücks als solche führt im Allgemeinen nicht zu einem Betriebsübergang.
Allerdings, so das LAG, sei diese alte BAG-Rechtsprechung seit der Klarenberg-Entscheidung des EuGH nicht mehr gültig. Und im Lichte des Klarenberg-Urteils müsse man hier einen Betriebsübergang annehmen. Denn nach diesem Urteil, so das LAG, sei schon "der nackte Immobilienerwerb" als Betriebsübergang zu bewerten, falls die Nutzung der Immobilie unverändert bleibt. Und das war hier der Fall, da die Stadt das Grundstück nach dessen Erwerb ebenso nutzte wie sie das zuvor als Mieterin getan hatte.
BAG: Die Arbeitsverhältnisse von Hausverwaltern gehen nicht per Betriebsübergang von der Hausverwaltungsfirma auf den Käufer des verwalteten Grundstücks über
Das BAG bewertete den Fall anders als die Vorinstanzen und entschied zugunsten der beklagten Stadt. Zur Begründung heißt es in der derzeit allein vorliegenden BAG-Pressemeldung:
Das von einer Hausverwaltungsfirma betreute Grundstück gehört nicht zu dem Betriebsmitteln der Hausverwaltung, sondern ist das Objekt ihrer Verwaltungstätigkeit. Daher gehen die Arbeitsverhältnisse der Arbeitnehmer, die eine Hausverwaltungsfirma bei der Grundstücksverwaltung einsetzt, nicht auf den Erwerber der verwalteten Immobilie über.
Und auch im vorliegenden Streitfall war der Betriebszweck der magdeburger Hausverwaltungsfirma allein die Verwaltung ihres Hausgrundstücks. Die Verwaltungsfirma war demnach ein Dienstleistungsbetrieb, so das BAG. Diesen Betrieb hat die Stadt aber gerade nicht übernommen. Vielmehr hat sie nur das Grundstück erworben und es ab diesem Zeitpunkt selbst verwaltet.
Fazit: Der Betrieb eines Hausverwaltungsunternehmens besteht in der Verwaltung, d.h. in einer Dienstleistung. Ob diese Dienstleistung für andere Auftraggeber erbracht wird oder "nur" für die Verwaltung einer eigenen Immobilie, spielt dabei keine Rolle. Daher gehören die verwalteten Grundstücke nicht zu den Betriebsmitteln einer Hausverwaltungsfirma, sondern diese bestehen z.B. in EDV-gestützten Arbeitsplätzen, in spezieller Software für das Facility Management usw.
Solche Betriebsmittel hatte die Stadt Magdeburg hier im Streitfall aber nicht übernommen. Daher berief sich das LAG auch zu Unrecht auf die Klarenberg-Entscheidung des EuGH. Denn der EuGH betonte in diesem Urteil nur, dass ein Betriebsteil auch dann übergehen kann, wenn der übertragene Betriebsteil im Betrieb des Erwerbers aufgeht und dort seine bisherige organisatorische Selbständigkeit verliert - solange nur die "funktionelle Verknüpfung zwischen den übertragenen Produktionsfaktoren" beibehalten wird.
Eine solche funktionelle Verknüpfung zwischen der Hausverwaltertätigkeit und einem verwalteten Grundstück kann man aber auch unter Berufung auf das Klarenberg-Urteil nicht annehmen, denn ein von einer Hausverwaltungsfirma betreutes Grundstück gehört gerade nicht zu ihren "Produktionsfaktoren".
Nähere Informationen finden Sie hier:
- Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 15.11.2012, 8 AZR 683/11 (BAG-Pressemitteilung Nr.80/12 vom 15.11.2012)
- Europäischer Gerichtshof, Urteil vom 12.02.2009, Rs. C-466/07 (Dietmar Klarenberg ./. Ferrotron Technologies GmbH)
- Landesarbeitsgericht Sachsen-Anhalt, Urteil vom 20.07.2011, 4 Sa 442/10
- Handbuch Arbeitsrecht: Betriebsübergang
- Arbeitsrecht aktuell: 18/025 Betriebsübergang als Täuschungsmanöver
- Arbeitsrecht aktuell: 16/245 Betriebsübergang und Betriebsführungsvertrag
- Arbeitsrecht aktuell: 14/364 EuGH zum Betriebsübergang im Konzern
- Arbeitsrecht aktuell: 14/109 Betriebsübergang und Leiharbeit
- Arbeitsrecht aktuell: 11/202 Betriebsteilübergang - BAG entscheidet Klarenberg-Fall pro Arbeitgeber
- Arbeitsrecht aktuell: 09/034 Betriebsteilübergang auch bei Verlust der organisatorischen Selbständigkeit
Hinweis: In der Zwischenzeit, d.h. nach Erstellung dieses Artikels, hat das BAG seine Entscheidungsgründe veröffentlicht. Das vollständig begründete Urteil des BAG finden Sie hier:
Letzte Überarbeitung: 28. März 2018
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